Ημιυπαίθριοι χώροι και πώς ξεκίνησαν.

Pilotis do Edifício Gustavo Capanema

Image via Wikipedia

Πώς ξεκίνησε η ιστορία των ημιυπαίθριων για να φτάσουμε στη σημερινή παρούσα κατάσταση; Ποια τα προβλήματα εφαρμογής του νέου μέτρου περί τακτοποίησης και ποια θα είναι τα οφέλη από την υλοποίησή του;

Οι ημιυπαίθριοι χώροι αποτελούν βασικό στοιχείο της βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής. Στον τόπο μας, καθώς και σε άλλες χώρες με εύκρατο κλίμα, υπάρχουν οι κατάλληλες κλιματολογικές συνθήκες, ώστε αρκετές από τις καθημερινές οικιακές ασχολίες να διαδραματίζονται σε εξωτερικό χώρο. Το στοιχείο αυτό αποτυπώνεται στον τρόπο δόμησης των κατοικιών μας. Οι ημιυπαίθριοι χώροι ενός κτιρίου είναι ουσιαστικά οι μεταβατικοί χώροι από το απόλυτο φως της υπαίθρου στη σκιά ενός εσωτερικού χώρου. Η σημασία τους είναι θεμελιώδης για τη δημιουργιά ορθών βιωτικών συνθηκών. Ωστόσο, ανατρέχοντας κανείς στη σύγχρονη ιστορία των ημιυπάιθριων χώρων θα διαπιστώσει ότι πρόκειται για μια ιστορία με πλήθος πολεοδομικών παρεμβάσεων.

Πριν το 1985 οι χώροι αυτοί προσμετρούνταν στο Συντελεστή Δόμησης με αποτέλεσμα οι κατασκευαστές να τους αποφεύγουν. Με το Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (ΓΟΚ) του 1985 θεσπίστηκε να επιτρέπεται η κατασκευή ημιυπαίθριων χώρων και εξωστών σε έκταση ίση με το 40% του κτιρίου. Οι κατασκευαστές  αντιμετώπισαν αυτή τη ρύθμιση ως ευκαιρία για να κατασκευάζουν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα κλειστών χώρων.

«Τα έσοδα από τα τέλη για την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων θα διατεθούν για να δημιουργηθούν υπαίθριοι χώροι που θα αποζημειώνουν τους πολίτες για την πυκνή δόμηση της περοχής τους «

Με τον ΓΟΚ του 2000 το ποσοστό των ημιυπαίθριων μειώθηκε στο 20%, αλλά και με αυτό το μέτρο απλά μειώθηκε το μέγεθος της παρανομίας. Με τη ρύθμιση «Σουφλιά» το ποσοστό μειώθηκε σε 15% του κτιρίου και ισοκατανέμεται στους ορόφους. Εικοσι πέντε χρόνια μετά την αρχική νομοθετική τους θέσπιση η πολιτεία συνεχίζει να αναζητά βιώσιμα μέτρα για τη μείωση των πολεοδομικών παρεμβάσεων και την τακτοποίηση των ήδη υπαρχόντων αυθαιρεσιών.

Ο νόμος 3775/2009 προέβλεπε την τακτοποίηση των υπερβάσεων του συντελεστή δόμησης με την εκούσια δήλωσή τους και την πληρωμή προστίμου από τους ιδιοκτήτες προς το κράτος. Ο νόμος αυτός, ακυρώθηκε σε σύντομο χρονικό διάστημα. Στις 28.04.2010 ψηφίστηκε ο Νόμος 3843/2010 περί τακτοποίησης των ημιυπαίθριων χώρων.

Σύμφωνα με τον ανωτέρω Νόμο οι πολίτες θα μπορούν έναντι ανταποδοτικού τέλους να «τακτοποιήσουν» -όχι όμως να νομιμοποιήσουν- αυθαίρετους χώρους που έχουν αλλάξει χρήση (ημιυπαίθριοι, σοφίτες, υπόγεια, στεγασμένες θέσεις στάθμευσης, pilotis) για σαράντα χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι οι χώροι αυτοί μετά την τακτοποίηση τους θα εξαιρούνται από τις διαδικασίες της Νομοθεσίας περί αυθαιρέτων και από κάθε άλλη υποχρέωση (ΙΚΑ, Εφορία κ.λπ.) για 40 χρόνια.

Η προθεσμία που έχει δοθεί είναι οκτώ μήνες από την ημέρα της θέσπισης του Νόμου – δηλαδή έως το Δεκέμβριο του 2010, ενώ αναμένεται να δοθεί κάποια παράταση. Ο νόμος προβλέπει ότι τα έσοδα από τα ανταποδοτικά τέλη θα χρησιμοποιηθούν για την απαλλοτρίωση νέων χώρων στις ίδιες πολεοδομικές ενότητες προκειμένου να αναπτυχθούν χώροι πρασίνου. Αυτό το τελευταίο στοιχείο είναι αρκετά σημαντικό ώστε το μέτρο να μην έχει εισπρακτικό χαρακτήρα αλλά να δημιουργεί τις κατάλληλες συνθήκες για ουσιαστικό όφελος των πολιτών. Αυτό με απλά λόγια σημαίνει ότι παρόλο που έχουν γίνει κάποιες αυθαιρεσίες και έχουν δομηθεί περισσότερα τετραγωνικά μέτρα κτιρίων σε μια περιοχή, τα έσοδα από τα τέλη για την τακτοποίηση αυτών των χώρων θα διατεθούν για να δημιουργηθούν υπαίθριοι χώροι που θα αποζημειώνουν τους πολίτες για την πυκνή δόμηση της περοχής τους.

Η εφαρμογή του πρόσφατου Νόμου
Σαφώς και υπάρχουν προβλήματα στην εφαρμογή του νέου αυτού Νόμου. Πρωτίστως, υπάρχει αρκετά μεγάλη δυσπιστία από πλευράς των ιδιοκτητών να προχωρήσουν στην τακτοποίηση των χώρων είτε φοβούμενοι ότι αργότερα θα υπάρξουν συνέπειες που δεν έχουν ανακοινωθεί ως τώρα, είτε ελπίζοντας στη θέσπιση ενός ευνοικότερου νόμου με μικρότερα πρόστιμα και πιο μόνιμο χαρακτήρα. Η πολιτεία έχει ανακοινώσει ότι όσοι ιδιοκτήτες δεν προβούν στην τακτοποίηση των αυθαιρέτων χώρων θα βρεθούν αντιμέτωποι με μεγάλα πρόστιμα σε περίπτωση ελέγχου.

Πολλοί είναι αυτοί που πιστεύουν ότι αυτό το νέο μέτρο θα ναυαγήσει. Η πολιτεία αυτή τη στιγμή καλώς ή κακώς δεν έχει ούτε δύναται να αποκτήσει τη δυνατότητα σωστού ελεγκτικού μηχανισμού. Η προθεσμία που έχει δοθεί είναι αρκετά σύντομη και τα περισσότερα πολεοδομικά γραφεία είναι υποστελεχωμένα με αποτέλεσμα να μην υπάρχει η δυνατότητα αυτοψιών, ώστε να εφαρμοσθεί ο Νόμος κατά γράμμα. Το μεγαλύτερο εμπόδιο όμως στην εφαρμογή του είναι η έντονη δυσπιστία των πολιτών.

Παρόλ’ αυτά, είναι προς συμφέρον των ιδιοκτητών να εκμεταλευθούν αυτή τη ρύθμιση για τους χώρους που χρήζουν τακτοποίησης για δύο βασικούς λόγους. Πρώτον, το πρόστιμο που καλείται να πληρώσει ο εκάστοτε ιδιοκτήτης κυμαίνεται σε λογικά πλάισια και η αξία που κερδίζει είναι πολύ μεγαλύτερη του προστίμου, ενώ η όλη διαδικασία είναι εξαιρετικά απλή και σύντομη, ιδιαίτερα για τα ελληνικά δεδομένα. Δεύτερον, στο μέλλον προκειμένου να γίνει μια μεταβίβαση ακινήτου θα πραγματοποιείται σχετικός έλεγχος και τα πρόστιμα που θα επιβάλλονται τότε θα είναι πολύ μεγαλύτερα.

Ανεξάρτητα, από το αν θα λειτουργήσει ή όχι αυτή η ρύθμιση πρέπει η πολιτεία να καταστήσει σαφές ότι ακολουθεί μια συγκεκριμένη στάση απέναντι στο θέμα με συνοχή και συνέπεια γιατί θα είναι αν μη τι άλλο απαράδεκτο κάποιοι να πληρώσουν τα πρόστιμα και κάποιοι άλλοι όχι, χωρίς καμία συνέπεια. Κυρίως, όμως πρέπει να γίνει συνείδηση στους ανθρώπους που ασχολούνται με τον κατασκευαστικό κλάδο ότι πρέπει να σταματήσουν να αναζητούν κέρδος σε βάρος της ποιότητας των βιωτικών μας συνθηκών και του περιβάλλοντος.

Διαδικασία για τη ρύθμιση – Απαιτούμενα δικαιολογητικά

Αρχιτεκτονικά σχέδια (τοπογραφικό σχέδιο, κάτοψη χώρου απλά φωτοαντίγραφα, αλλά με εμφανή τη σφραγίδα ελέγχου της πολοεοδομίας)

Αντίγραφο στελέχους οικοδομικής αδείας

Παράβολο 250 ευρώ για ημιυπάιθριο και 350 ευρώ για λοιπούς χώρους. Τα ποσά αυτά αφαιρούνται από το τελικό πρόστιμο

Προκαταβλητέα αμοιβή μηχανικού (υπολογίζεται μέσω ΤΕΕ αναλόγως των χρόνων εμπειρίας του μηχανικού και τις εργατοώρες)

Υπεύθηνη δήλωση ιδιοκτήτη (συντάσσεται από το μηχανικό και υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη)

Εξουσιοδότηση ιδιοκτήτη προς το μηχανικό (συντάσσεται από το μηχανικό και υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη)

Τεχνική έκθεση μηχανικού

Τα ανωτέρω έγγραφα κατατίθενται στο αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο από το μηχανικό.